Залог недвижимости – верный способ быстро получить недостающие средства в критической ситуации. В то же время для некоторых людей это может оказаться первым шагом на пути в многолетнюю кабалу...
Последние изменения, внесенные в Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разрешили банкам обращаться с взысканиями на заложенную недвижимость, даже если она является единственным жильем для заемщика. Казалось бы, тут и должна начаться новая страница истории ипотеки в России, но на практике банки не спешат предоставлять свои деньги под залог недвижимости, в том числе уже имеющейся.
Как отмечает начальник отдела по обслуживанию клиентов Национальной ипотечной компании Василий Ченушкин, «у банков еще нет большой практики по выдаче таких кредитов, а также нет судебной практики при обращении взысканий». При этом, по его словам, в последнее время сделаны некоторые законодательные шаги для того, чтобы кредиторы смогли гарантированно вернуть свои средства. «Последние изменения в законодательстве (закон «Об ипотеке») позволили выдавать кредиты на проведение капитального ремонта и иное улучшение недвижимости. Возможно, кредитные организации не успели отреагировать на данные изменения, т. к. законы поменялись недавно, а кто-то просто занял выжидательную позицию. Логика такая: дождемся, когда будет понятно, насколько такие кредиты нужны людям, каков спрос на такой продукт, появится судебная практика, а потом будут приниматься решения о внедрении у себя таких программ кредитования», – отмечает он.
Последние изменения в законодательстве позволили выдавать кредиты на проведение капитального ремонта и иное улучшение недвижимости
Также и потенциальные потребители кредитов пока относятся к «деньгам взаймы» настороженно. Еще свежа память о 1990-х годах... Тогда каждый половозрелый индивидуум задумывался о том, какой бизнес ему открыть, и небывалую популярность приобрели конторы, распространявшие по городу листовки типа «Деньги под залог вашей квартиры. Быстро. Дорого. Надежно». Стоит ли говорить, что большинство из тех, кто соблазнился подобным предложением, постепенно пополнили собой ряды новых бомжей столичного региона.
Эпоха развитого аферизма постепенно трансформировалась в систему современных рыночных отношений, но памятный из классической литературы образ помещика, отдавшего в залог ростовщикам «и дом, и жену, и коляску, и слуг...» не дает покоя многим. Можно ли сегодня получить деньги под залог имеющейся у вас квартиры и при этом не оказаться на улице? Можно. Но лишь при знании и соблюдении правил игры.
Где взять?
Как удалось выяснить в разговорах с некоторыми из банкиров, на практике такое обеспечение займа не пользуется в России популярностью. «Несомненно, в настоящее время кредиты под залог существующей в собственности заемщика недвижимости по сравнению с кредитами, выдаваемыми на приобретение недвижимости, предоставляются меньшим количеством банков», – отмечает старший юрисконсульт Городского ипотечного банка Артем Коновалов.
Но из любого правила есть исключения, и на рынке уже появились банки, которые думают иначе. «Для банка залог имущества предпочтительнее поручительства», – говорит начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Мария Серова. По ее словам, банку проще продать залог, чем судиться с заемщиком и поручителями, которые не расплачиваются по кредиту.
В общей сложности из всех столичных ипотечных банков кредиты на разные цели под залог уже имеющегося недвижимого имущества предоставляют Росбанк, Городской ипотечный банк, Национальная ипотечная компания, Международный московский банк и Газпромбанк. Во всех этих банках предоставляются кредиты, при получении которых единственным обеспечением является уже имеющаяся у заемщика недвижимость. Однако в большинстве случаев такие кредиты выдаются исключительно для приобретения другой недвижимости, а Международный московский банк считает такой залог достаточным, если у заемщика нет супруга, так как в противном случае требуется его поручительство.
Банку проще продать залог, чем судиться с заемщиком и поручителями, которые не расплачиваются по кредиту
Но и эти банки, если и возьмут у вас в залог имеющуюся квартиру, предъявят к ней целый ряд требований, подтверждающих ее ликвидность, то есть тот факт, что в случае вашей неплатежеспособности банк легко и быстро избавится от залога. Во-первых, есть общие правила – ни один банк не даст деньги под залог квартиры, находящейся в совместной собственности, без письменного согласия всех совладельцев. Скорее всего им даже предложат стать созаемщиками. Кроме того, не выдаются кредиты под залог жилплощади, сдаваемой в аренду. Все банки в обязательном порядке выдвинут условие застраховать жилплощадь на все время залога. Но кроме этого у каждого банка есть и свои требования, которые лучше узнать в конкретном банке.
Поскольку требования, предъявляемые к квартире, – своего рода запасной парашют для банка на случай неспособности заемщика погасить задолженность, то основные требования предъявляются все-таки к нему самому.
Основное и незыблемое правило – это подтверждение платежеспособности заемщика. Для этого банки запрашивают справки вида 2НДФЛ о зарплате, а некоторые принимают также косвенные подтверждения расходов: счета за мобильную связь, заграничные поездки и крупные покупки. Кроме того, собирается информация о здоровье, семейном положении и привычках заемщика. Кстати, чем более надежные доказательства своей платежеспособности вы предоставили, тем ниже будет процент по кредиту. Имеет смысл постараться!
Нам не страшен ваш процент
Как уже говорилось, проценты по кредиту определяются тем, насколько убедительны доказательства платежеспособности заемщика. Так, в Росбанке при предоставлении справки о доходах по форме 2НДФЛ ставка процентов по кредиту 14,5-15 %. Без подобной справки, но при подтверждении дохода на бланке предприятия за подписью руководителя – 16-17 %. Сумма предоставляемого кредита зависит от ежемесячного дохода заемщика и ограничена стоимостью закладываемой недвижимости. Банк предоставляет кредит на сумму не менее 30 %, но не более 55 % от рыночной стоимости квартиры. Оценка производится за счет заемщика. При подтвержденной официальной формой зарплате в $ 1500 банк может предоставить кредит на 2 года в размере $ 12 тысяч.
Проценты по кредиту определяются тем, насколько убедительны доказательства платежеспособности заемщика
В Городском ипотечном банке при подтвержденной официальной формой зарплате в $ 1500 можно рассчитывать на кредит сроком на 10 лет в размере $ 41 800 или на 15 лет в размере $ 49 900 под 12 % годовых в валюте. Кредиты предоставляются на срок от 5 до 15 лет с возможностью досрочного погашения начиная с восьмого месяца, но не менее $ 1000. Ставки за пользование кредитом от 12 % в валюте или 15,5 % в рублях, в случае официального подтверждения дохода заемщика – до 13 % в валюте или 16 % в рублях. Банк предоставляет кредиты на сумму не более 70 % от рыночной стоимости квартиры, но не менее $ 10 тысяч.
Международный московский банк при наличии справки 2НДФЛ предоставляет кредит под 11,9 % в долларах США или под 12,9 % годовых при подтверждении дохода справкой на бланке предприятия, заверенной подписью руководителя. При этом заемщик должен проработать на данном предприятии не менее 6 месяцев. Максимальный срок кредитования – 10 лет. По истечении 1 года кредит можно погашать досрочно без штрафных санкций. При подтвержденной официальной формой зарплате в $ 1500 банк может предоставить кредит на 5 лет в размере $ 27 тысяч, а ежемесячные выплаты по кредиту составят $ 600.
Национальная ипотечная компания кредитует на срок до 10 лет под 11 % или 12 % годовых в зависимости от формы подтверждения дохода заемщика. Через 6 месяцев кредит можно погасить досрочно, но сумма погашения должна быть не менее $ 3 тысяч, в противном случае штраф составит $ 50. При досрочном погашении взимается комиссия 2 % от суммы досрочного погашения. При подтвержденной официальной формой зарплате в $ 1500 банк может предоставить кредит на 10 лет в размере $ 43 500.
В Газпромбанке сумма предоставляемого кредита составляет не менее 30 % и не более 70 % от рыночной стоимости квартиры. Средства предоставляются под 11,5–12 % в валюте или под 15–16 % в рублях в зависимости от формы подтверждения доходов заемщика. Кредит не является целевым, но данные средства не могут быть использованы на развитие бизнеса. При подтвержденной официальной формой зарплате в $ 1500 банк может предоставить кредит на 10 лет в размере $ 41 тысячи, ежемесячные выплаты по кредиту составят $ 590.