Залог является одним из самых надежных и эффективных способов обеспечения обязательств должника, но только в том случае, если кредитор умело использует предоставленные законом привилегии.
Преимущества залога перед прочими видами обеспечения обязательств должников очевидны. При ухудшении финансового состояния должника кредитор может погасить дебиторскую задолженность за счет заранее определенного имущества. Даже в случае банкротства организации или предпринимателя кредитор-залогодержатель имеет больше привилегий (а значит, и шансов на возврат долга) по сравнению с остальными кредиторами. Некоторые вещи и ценные бумаги залогодержатель без особых хлопот и затрат может хранить у себя. Можно застраховать предмет залога, назначив выгодоприобретателем кредитора. Кроме того, оформление залога является прекрасным стимулом для должника-залогодателя, заинтересованного в возврате имущества. Если же залогодателем выступает не должник, а некое третье лицо (физическое или юридическое), то кредитор приобретает союзника, который, пожалуй, больше остальных заинтересован в исполнении должником своих обязательств.
Эти и другие неоспоримые достоинства залога, а также плохое знание закона и судебной практики взыскания долга из стоимости залога не позволяют многим кредиторам объективно оценить свои риски при кредитовании заемщиков.
И все же привлекательность залога как инструмента обеспечения долга, к сожалению, не бесспорна.
Так, одно и то же имущество может быть заложено недобросовестным должником несколько раз, причем разным лицам, не подозревающим как о существовании друг друга, так и о том, что залогодатель обеспечил этим имуществом другие обязательства (свои или чужие). Единого реестра, в котором в обязательном порядке регистрировались бы все вещи и права, являющиеся предметами залога, в России пока нет, хотя и необходимость его создания обсуждается уже долгие годы, и отдельные шаги на этом пути власти пытались делать1. Однако сегодня Гражданский кодекс РФ2 требует обязательной регистрации залога только в случае ипотеки, тем самым защищая права единственной категории залогодержателей.
Существуют и другие недостатки залога, но в ряде случаев кредитор может снизить свои риски, а также обратить в свою же пользу собственные просчеты.
Неискушенные предприниматели, оформив соглашение о залоге, полагают, что тем самым они на сто процентов гарантировали возврат долга. О том, насколько ошибочна такая позиция, можно судить, изучив опыт профессиональных кредиторов — банков. Они, как известно, при рассмотрении возможности предоставления заемных средств не только требуют обеспечения, но и проверяют его ликвидность, легитимность прав залогодателя, постоянно контролируют сохранность имущества, условия его эксплуатации, настаивают на занижении в договорах залоговой цены по сравнению с ценой приобретения имущества или его рыночной ценой, требуют застраховать имущество на полную стоимость в свою пользу и пр. Но только проверкой залога банки не ограничиваются. Службы безопасности банков тщательно проверяют платежеспособность и благонадежность клиентов, отделы кредитования требуют от заемщиков подробные сведения о других активах и устанавливают их достоверность, а юридические службы уделяют огромное внимание правовому сопровождению сделки на всех этапах.
Возникает закономерный вопрос: зачем банкам тратиться на дорогостоящие проверки и экспертизы, оплачивать труд высококвалифицированных юристов, если долг все равно обеспечен залогом? Все дело в том, что таким образом кредитные организации получают дополнительные гарантии возврата долгов.
Кредитор, который получил в залог имущество должника, все-таки защищен лучше. Даже при недействительности залоговых соглашений он вправе не возвращать имущество до момента, пока должник не исполнит своего обязательства, т. е. вместо залога применяется удержание имущества должника. При необходимости это имущество можно будет реализовать в том же порядке, что и предмет залога. Заметим, что удерживать такое имущество можно только в том случае, если сам должник является залогодателем. Если же залогодателем выступает третье лицо, которое по договору о залоге обеспечивало исполнение чужого обязательства, то его имущество удерживать нельзя.
Не все кредиторы представляют, с какими трудностями им придется столкнуться, когда придет пора взыскания долга за счет залога. Если должник не исполнил обязательство, у кредитора есть право удовлетворить свои требования из стоимости предмета залога. «Из стоимости» следует читать буквально: имущество нужно продать, действуя в установленном порядке (или хотя бы попытаться это сделать), а не оставлять себе, как полагают некоторые бизнесмены6.
Порядок обращения взыскания на предмет залога может быть судебным или несудебным — в зависимости от вида имущества, переданного в залог, и от условий соглашений (ст. 349 ГК РФ).
Процедура обращения взыскания на предмет залога формализована. Кредитору необходимо неукоснительно соблюдать порядок, установленный законодателем7. Причем мало кому из кредиторов удается оперативно (в течение одного — трех месяцев) полностью погасить дебиторскую задолженность за счет залога. В большинстве случаев на это уходит от полугода до года, даже если должник (залогодатель) не оказывает активного противодействия. Например, рассмотрение судебного дела может затянуться или же суд по просьбе залогодателя вовсе отсрочит продажу имущества с публичных торгов (по закону такая отсрочка предоставляется, но не больше чем на год). За это время размер долга вырастает (неустойка плюс убытки кредитора), но вот удастся ли его взыскать, не известно. Вырученных от продажи залога денег может не хватить, а других активов у должника может и не оказаться. Кроме того, размер убытков, вызванных просрочкой (в т. ч. упущенную выгоду) нужно обосновывать документально, что бывает сделать не так просто, а иногда и вовсе невозможно.
Способ 1: ускорить реализацию залога. Обратить взыскание на недвижимость, являющуюся предметом залога, по закону можно в судебном порядке. Кредиторы, которым не хочется лишний раз идти в суд, нередко закрепляют в договорах право залогодержателя на внесудебное взыскание долга за счет залога. Но такие условия незаконны и не подлежат применению.
Если же между сторонами нет никакого спора о размере задолженности, стоимости недвижимости — предмета залога и необходимости ее скорейшей реализации, а залогодатель и залогодержатель готовы договориться, то сэкономить время и ресурсы можно, заключив отдельное соглашение о судьбе залога. Тут следует учитывать требования закона:
Чтобы получить возмещение за счет заложенного движимого имущества, кредитору также необходимо обращаться в суд. Однако в данном случае законодатель более либерален и позволяет сторонам в договоре о залоге самостоятельно определить иной порядок взыскания.
Но даже если между залогодателем и залогодержателем достигнуты договоренности о внесудебном взыскании, не стоит спешить с реализацией имущества, не заручившись документом, в котором должник однозначно выразит свое согласие с суммой долга. Если существует вероятность того, что он может оспорить сумму долга, кредитору лучше обратиться в суд, чтобы задолженность была установлена в судебном решении. Пока по иску не будет судебного решения, продавать имущество нежелательно, но никто не запрещает вести предпродажную подготовку: искать покупателей, торговаться из-за цены, готовить документы и т. д. Если размер задолженности установит суд, у должника не будет лишнего повода для обвинений залогодержателя в искусственном раздувании суммы долга, злоупотреблении правом и, как следствие, для обращения в суд с иском о взыскании с бывшего кредитора действительных и мнимых убытков.
Кроме того, желательно также письменно согласовать с залогодателем начальную продажную цену в тексте соглашения о залоге или в отдельном документе. Такие оговорки целесообразно делать, если кредит предоставляется на короткий срок и нет риска резкого колебания цен на заложенное имущество. В остальных случаях стороны могут в соглашении о залоге заранее установить некую минимальную продажную стоимость залога (в конкретном стоимостном выражении или процентах). Можно пойти и по другому пути: в соглашении о залоге установить не продажную цену и способ ее определения, а обязанность контрагентов согласовывать ее и регламентировать порядок их действий.
Если стороны не смогут согласовать начальную продажную цену, то для ее установления придется обращаться в суд.
Миновать необходимость судебного рассмотрения не всегда возможно. В соответствии с ГК РФ, взыскание на предмет залога обращается только по решению суда, если:
В этих случаях обращаться в суд не нужно. В соответствии с соглашением об отступном изменяется способ исполнения обязательства должника, а при новации первоначальное обязательство (например, договор кредитования) заменяется новым (чаще всего заключаются договоры купли-продажи или мены). По таким договорам залог (или иное имущество) беспрепятственно переходит в собственность кредитора. При этом стороны могут самостоятельно определять цены, сроки, порядок исполнения и прочие важные условия указанных выше договоров.
Если взыскание производится в судебном порядке, то начальная продажная цена имущества определяется только решением суда и, как правило, на основании залоговой цены, указанной в соглашении о залоге9. Уделим внимание именно залоговой цене, тем более что в ГК РФ нет никаких особых требований к оценке предмета залога.
На практике цены на заложенное имущество оказываются величинами весьма непостоянными. Например, залоговая стоимость, а также рыночная, балансовая и начальная/конечная продажная цена могут различаться в разы. Окончательная цена зависит и от договоренности сторон, и от того, кто контролирует оценку и кому удалось договориться с оценщиком, и от выбранного метода оценки, и от цены имущества, установленной, например, в договоре купли-продажи, и от политики кредитора и пр.
При оформлении залога должники, как правило, заинтересованы в завышении залоговой стоимости имущества и пытаются ее обосновать документами (в т. ч. и сфальсифицированными). Неформальные договоренности с оценщиками, которые «рисуют» в своих отчетах нужные будущим должникам цифры, позволяют существенно увеличивать стоимость обеспечения и брать кредиты на бо’льшие суммы. Будущим кредиторам не стоит доверять актам оценки, представленным залогодателями; достоверность цифр, указанных оценщиками, следует перепроверить, потребовав, например, правоустанавливающие документы на имущество. Если вы имеете дело с дилетантом, то, изучив эти бумаги, можно обнаружить, что стоимость, указанная в акте оценщика, выше цены, за которую имущество было приобретено. Как минимум, тут есть повод для проведения углубленной проверки, особенно если в залог передается не недвижимость, а, например, производственное оборудование. Опытные люди, желая передать то или иное имущество в залог по завышенной цене, не ограничиваются актом оценщика с фальшивыми цифрами, а готовят эту операцию куда более тщательно. Так, имущество, которое планируется передать в залог, они приобретают, проводя сделку с участием нескольких «карманных» посредников. Двигаясь по этой цепочке, имущество последовательно дорожает и попадает к недобросовестному заемщику по завышенной цене. А уж если не слишком щепетильный или некомпетентный в вопросах установления стоимости имущества страховщик примет эту цену в договоре страхования, то у залогодателя, помимо правоустанавливающих и бухгалтерских документов, появится дополнительный козырь для убеждения потенциального кредитора — договор страхования.
Инициировать независимую оценку будущему кредитору лучше самому, а вот непосредственное обращение за этой услугой и ее оплату можно перепоручить соискателю кредита, например выдвинув условие о необходимости оценки имущества в конкретной компании (конкретными специалистами). Совсем не обязательно обращаться в специализированную оценочную компанию, квалифицированную оценку может сделать профессиональный участник рынка, соответствующего предмету залога, — фондового, недвижимости и пр. Важно только, чтобы компания-оценщик была дружественна кредитору, а репутация экспертов не вызывала у него сомнений. Только в этом случае можно рассчитывать на более или менее объективную оценку.
Заручившись мнением оценщика, кредитору во многих случаях целесообразно настаивать на указании в соглашении в качестве залоговой более низкой цены, т. е. определять залоговую стоимость с дисконтом от рыночной стоимости. На практике размер дисконта зависит от вида имущества и может достигать 50 %. Для чего это нужно? Во-первых, даже дорогое имущество может оказаться низколиквидным (уникальное оборудование, которое очень ценно для конкретного заемщика, но на которое нельзя будет быстро найти покупателей, готовых заплатить по рыночной цене). Во-вторых, не всегда удается быстро реализовать имущество не только по объективным причинам (необходимость судебного разбирательства, подготовка и организация торгов, поиск покупателя), но и в связи с противодействием залогодателей. Многие из них прячут от кредиторов и судебных приставов и имущество, и правоустанавливающие документы. В-третьих, стоимость имущества, как мы уже говорили, величина не постоянная, и зависит она не только от рыночных цен. Недобросовестный залогодатель, передав в залог, например, недвижимость или транспортное средство, может игнорировать необходимость проведения их текущего или профилактического ремонта, может эксплуатировать оборудование сверх установленных нормативов, тем самым резко снижая стоимость предмета залога. Известны случаи, когда взыскание приходилось обращать на здания, в которых из-за неуплаты коммунальных платежей было отключено электро- и водоснабжение…
Установление залоговой цены с учетом дисконта позволяет кредитору не только быстро найти покупателей на имущество, но и взыскивать за счет залога основную сумму долга с процентами, штрафы за просрочку и свои убытки.
В заключение отметим, что, как правило, предметом залога выступают такие материальные ценности, как объекты недвижимости, транспортные средства, оборудование. Вместе с тем закон разрешает кредиторам принимать в залог слитки драгоценных металлов, права, ценные бумаги и даже деньги, однако обращение взыскания на них имеет свои особенности. Наша рекомендация: не пытайтесь разобраться в хитросплетениях закона и судебной практики самостоятельно. Лучше, если сделку с самого начала будет сопровождать высококвалифицированный юрист.