юрист Гусева Татьяна Эдуардовна
e-mail: guseva2006 {собака} yandex.ru
Телефон: +7 (952) 790 90 61
Адрес: ул. Барнаульская 2, офис 253, Калининград,
Калининградская область, Россия, 236006
Те, кто хотя бы время от времeни сталкиваются с необходимостью заключать договоры, нередко задумываются, что именно выбрать — залог, задаток или аванс в качестве средства обеспечения обязательств.
Практика покaзывает, что несмотря на то, что аванс, залог и задаток имеют различное юридическое содержание, многие не все видят разницу. В результате — заключают договоры на условиях, которые на самом деле не имели в виду.
Строго говоря, вoпрoс не в том, что лучше при заключении договора — залог или задаток. И то, и другое- обеспечительные меры. Поэтому вопрос выбора решается в зависимости от условий данного договора. А главное при этом — их надлежащеее оформление.
Судебная практика показывает, что пренебрежение этим требованием сильно бьет по карману пострадавшей стороны. Чтобы избежать данной неприятности, поговорим о том, чем отличаются залог и задаток. А заодно разберемся, что такое аванс. И решим, что необходимо учитывать, заключая договор с их применением этих условий.
Когда покупатель приобретает в магазине пакет молока и ли костюм, оплата товара и передача денег осуществляются практически одновременно. И вероятность возникновения спора по оплате или передаче товара маловероятна. Иное дело, когда приобретается недвижимость – квартира, дом, земельный участок и тому подобные объекты. Собственность на такое имущество возникает с момента регистрации сделки.
Нередко бывает так, что стороны договорились об условиях купли-продажи недвижимости – о предмете договора, цене, дате заключения сделки и т.д. Однако, если требуется время для сбора документов, недостающей суммы, или есть иные причины отложить совершение сделки, объект может быть продан другому покупателю, а продавец может изменить условия продажи, например, цену. В связи с этим возникает вопрос о том, как сторонам будущей сделки обеспечить свои интересы. Наиболее эффективной обеспечительной мерой является передача задатка, который служит подтверждением заключения договора купли-продажи недвижимости и уплаты определенной сторонами суммы.
Обеспечительная функция задатка заключается в том, что он является, по сути, штрафной санкцией за неисполнение условий договора. Так, если сделка сорвется по вине покупателя, вся сумма задатка остается у «обиженного» продавца. Если отказался от заключения договора продавец, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.
В судебной практике часто возникают споры, связанные с применением такого способа обеспечения исполнения обязательств, как задаток, при покупке зданий, сооружений, земельных участков, жилого дома, квартиры. Особое внимание необходимо обратить на правильное оформление задатка. Почему это так важно, поясню ниже.
В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Сразу подчеркну, что многие, особенно риелторы, употребляют выражение «оформить договор задатка», что в корне неверно. Следует иметь ввиду, что задаток – не договор, а лишь одно из условий этого договора. Об этом прямо говорится в ст. 380 ГК РФ, где указано, что задаток передается «в доказательство заключения договора». Следовательно, оформить задаток можно лишь при наличии заключенного договора (или предварительного договора). А задаток – всего лишь доказательство заключения этого договора, с одной стороны. С другой — обеспечительная мера, которая не позволит просто так уйти любой из сторон от достигнутых договоренностей.
Неправильное понимание сущности задатка, позволяющее его расценивать как договор, влечет нарушение прав сторон договора. Так, все еще иногда практикующееся риелторами составление «договора задатка» без заключения самого договора обеспечительной способности не имеет. И, как положено по закону, судами как задаток (с соответствующими материальными последствиями для нарушившей договор стороны) не рассматривается.
Следовательно, неправильно оформленный задаток не обеспечивает интересы сторон договора. Если случилась так, что дело дошло до судебных разбирательств, и одна из сторон ставит вопрос о его возврате, следует тщательно подготовиться к защите своих интересов. Определиться, с какими доводами, доказательствами идти в суд, чтобы рассчитывать на положительное решение.
Суду необходимо предоставить доказательства заключения договора, его условий и размера причитающихся по договору платежей, поскольку задатком может обеспечиваться лишь существующее обязательство, позаботиться о доказательствах. Также придется доказывать, по чьей вине сорвалось заключение договора.
Нередко сторона спора предоставляет суду расписку о передаче оспариваемой суммы, считая эту расписку подтверждением соглашения о задатке. Часто стороны договора забывают, что задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному договору. Поэтому такая расписка может подтверждать лишь факт передачи денежной суммы, но не соглашение о задатке.
В подобных случаях деньги, переданные покупателем без четкого указания именно на соглашение о задатке, суд, на основании п. 3 ст. 380 ГК рассматривает в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями. Аванс серьезно отличается от задатка, т.к. в случае отказа от заключения договора должен быть возвращен в той же сумме и вне зависимости от того, по чьей вине сорвалось заключение договора. Ведь при отказе сторон от сделки сумма аванса становится неосновательным обогащением. С возникновением обязанности у лица, получившего аванс, вернуть его в полном объеме.
Если продавец, получивший аванс, при отказе от заключения договора не торопится возвращать деньги несостоявшемуся покупателю, на указанную сумму могут быть начислены проценты за пользование чужими денежными средствами.
Следует учитывать, что проценты в таких случаях начинают исчисляться со дня, когда стороне, обязанной вернуть деньги, становится известно о неосновательности обогащения, т.е. о том, что сделка не состоится. Учитывая, что процесс возврата денежных средств может затянуться, в результате чего набежит немалая сумма процентов, необходимо зафиксировать срок, с которого начнется исчисление процентов.
Хороший способ это сделать – передать должнику заявление о том, что заключение данного договора не состоится, в связи с чем ему необходимо в н-ый срок вернуть полученный аванс в н-ой сумме. Неплохо еще и указать, по чьей вине (если, разумеется, дело не в вас). Второй экземпляр этого заявления должник должен подписать, поставить дату и вернуть вам. Если он отказался от получения заявления, направляйте его по почте заказным письмом, лучше с уведомлением. Второй экземпляр заявления и квитанцию сохраните. Есть очень большая вероятность, что эти документы вам пригодятся. В суде.
Другой обеспечительной мерой, в связи с которой нередко возникают судебные споры, является залог. Залог – достаточно эффективная мера, позволяющая залогодержателю обеспечить свои интересы по договору. Залог может возникать из договора либо на основании закона. Следует иметь ввиду, что договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) требует государственной регистрации. При этом несоблюдение данного требования влечет недействительность договора (ст. 339 ГК).
Исходя из этого и положений п. 3 ст. 334 ГК о том, что правила о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, иногда делается неверный вывод о необходимости соблюдения государственной регистрации договора, влекущего возникновение законного залога недвижимого имущества. Однако для возникновения залога (ипотеки) в силу закона нет необходимости соблюдать требования, установленные для договорного залога. В этом случае залог имеет иное происхождение, отличное от договорного залога. Есть различия в правовом регулировании залога, возникающего в случаях, указанных в законе (в силу закона), и залога, возникающего в силу соглашения сторон и последующей государственной регистрации ипотеки.
Залог, как и задаток, относится к обеспечительным мерам. В случае невозможности исполнения обязательств должником обязательство может быть исполнено путем обращения взыскания на имущество, находящееся в залоге. Учитывая, что залог и задаток используются, как правило, по дорогостоящим сделкам, пренебрежение к их оформлению может повлечь значительный материальный ущерб. В связи с этим рекомендуется обратиться к юристу для грамотного оформления договора и обеспечительных мер. Тогда даже в самой трудной ситуации, вызванной неисполнением обязательства, вы можете быть уверены, что ваши интересы не пострадают.
Ваш юрист Татьяна Гусева
Предварительная запись по т. +7 (952) 790 90 61
Консультация - 300 р.
Составление договора — 1 000 р.
Ведение дела в суде — от 10 000 р.