При покупке квартиры в большинстве случаев принято оперировать такими понятиями, как предварительная договоренность и задаток. Покупатель считает, что задаток позволит гарантированно «застолбить» за ним право на приобретение недвижимости, а продавец уверен, что залог в виде некоторой суммы означает, что сделка состоится при любых условиях. И тот, и другой в итоге оказываются не совсем правы.
Задаток как инструмент возмещения убытков
Задаток, по сути, это сумма, которая оговаривается сторонами и вручается одной из них в обеспечение того, что сделка состоится. Размер задатка устанавливается по обоюдному согласию, и факт его передачи фиксируется письменно (составляется соглашение о задатке или предварительный договор, в котором указывают сумму). Поскольку процесс купли-продажи квартиры требует времени, для того чтобы собрать необходимые документы и проверить «историю объекта», то вручение задатка – классическая схема действий при проведении операций с недвижимостью. Во время подписания договора о купле-продаже покупатель вручает продавцу основную часть денег, за вычетом тех, что уже были отданы в задаток. Специалисты компании «НДВ-Недвижимость» напоминают, в случае, если сделка не состоится по вине одного из участников, он понесет определенные убытки. Покупатель, отказавшийся от своих намерений, попросту теряет задаток. Продавец, при отказе от предварительных договоренностей, вынужден будет вернуть несостоявшемуся покупателю задаток в двойном размере.
Однако на деле не все так просто. Нередки случаи, когда врученный «аванс» не расценивается как задаток, и требования о его возвращении не имеют никакой законной силы. Действительным соглашение может быть только тогда, когда договор считается заключенным. А вот при каких условиях договор является таковым, следует обсудить подробнее.
Госрегистрация: в каких случаях она необходима?
Согласно законодательным нормам, далеко не все договоры о покупке недвижимого имущества подлежат государственной регистрации. Так, нет необходимости регистрировать сделки о покупке объектов нежилого назначения, договоры мены подобных объектов (например, гаражей), договоры аренды, а также предварительные договоры и договоры безвозмездного пользования. Все перечисленные виды договоров считаются действительными с момента подписания их участниками сделки, без обязательного факта регистрации.
Подлежат регистрации в ЕГРП договоры купли-продажи любых жилых помещений, договоры мены жилой недвижимости, договоры дарения и ренты, договоры участия в долевом строительстве. Для того чтобы подобные договоры считались действительными, не достаточно просто подписанной продавцом и покупателем бумаги; необходима госрегистрация, с момента которой договор и будет считаться вступившим в силу.
Следовательно, пока регистрация не проведена, у покупателя и продавца нет никаких взаимных обязательств. А это означает, что один из участников несостоявшейся сделки вполне может не вернуть задаток другому. Специалисты рекомендуют в такой ситуации обращаться в суд. Но известно, что умный человек блестяще выходит из ситуации, в которую мудрый попросту не попадет. А мудрым будет решение сотрудничать с авторитетной риэлторской компанией с первых дней поиска недвижимости. Профессионалы сделают все возможное, чтобы при любых обстоятельствах свести риски для своего клиента к минимуму.